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大龙蛰伏五年在京低价补仓 品牌扩张成大难题

文章来源:  2015-01-29 16:10:41  点击:

        北京市国土局昨日出让顺义马坡组团商业地块,受区位及地块属性影响,最终成交价仅6.5亿元,购买方为大龙地产。分析人士认为,大龙地产此前为太多有关“未能按期缴纳顺义地王土地出让金,被市国土局取消拿地资格”的舆论所困扰,此次在京拿地,尽管低调,但战略意图明显,或宣告着其新一轮战略扩张的开始。
 
  大龙再拿地
 
  与五年前被收回的地王不同,昨日大龙摘得的地块用地性质为商业,北京市国土局公开信息显示,该地块建筑控制规模11.4万平方米,土地面积7.39万平方米,此地块的起始价6.5亿元,在为期30天的公示期内,仅于1月7日收到了一次报价,鉴于地块本身的属性以及区位,隶属顺义国资委的大龙地产最后以底价摘得该地块并不出奇。
 
  北京商报记者查阅大龙地产的上市公告发现,截至2014年9月30日,大龙地产的主要房地产项目仅有4个,分别为裕龙华府、马坡保障房项目、满洲里裕龙园区南区、中山裕龙君汇项目,其中,中山裕龙项目销售过半,马坡保障房项目仅剩200余平方米,满洲里项目货值较低,换句话说,目前大龙真正的主力项目只有顺义的裕龙华府。然而,知情人士透露,裕龙华府销售并不顺利,自去年4月领取预售证后,半年内仅卖出3000平方米的房源,不足可售量的1/10。按照北京中原地产首席分析师张大伟的话说,作为上市房企,大龙已经到了必须拿地的时间。
 
  为什么是顺义马坡地块
 
  然而,对于大龙这个小盘子、又经历过五年前收地风波的企业,显然在价高者得的北京土地市场中并没有更多的选择:在大龙去年发布的三季报显示,其自有资金仅有8.1亿元,即便是四季度有部分回款,但业内估计,其手中最多现金流不会超过10亿元。
 
  “北京对于拿地的保证金额度、付款方式、付款进度都有非常严格的要求,像大龙这样有‘前科’的企业,虽然会有顺义国资委做依靠,但门槛还是会更高。”在业内人士看来,综合大龙自身的财务状况,以及其开发项目的经验和“前科”,总价在七八亿元的顺义区内地块应该是大龙“补仓”的首选。翻看北京市国土局目前正在出让的地块中,除了大龙此次拿下的马坡地块外还有两个,分别是顺义新城居住及养老配建地块和赵全营多功能地块,前者的出让起始价为4.6亿元,后者仅为2.2亿元。“赵全营的项目基本上很难有盈利空间,顺义新城的项目配建过高对于大龙是个难题。”
 
  隶属于顺义国资委的大龙地产,曾经在2009年11月20日通过拍卖方式以50.5亿元竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地,而后又在2010年2月1日被取消了竞得资格,损失了已经缴纳的2亿元竞买保证金。在被收回保证金后,不但拿地资格在京遭到叫停,大龙地产的业绩一度更是急剧下滑。虽然在三年解禁期满后,曾经于2013年试图在北京拿地,但终因资金量有限未能竞争过龙头房企而放弃。没有新增土储的大龙,除了消化库存外,近年来开始以购买银行理财产品确保手中现金的保值。北京商报记者粗略统计发现,仅上市公司公告,自2013年以来,大龙地产购买银行保本型理财产品已经达到20余次。
 
  “回归”北京市场
 
  北京商报记者就此次拿地的付款方式、拿地后将如何开发等问题向大龙地产发去采访提纲,但截至发稿前没有得到回复。
 
  上海易居房地产研究院研究员严跃进分析称,从大龙地产近几年的财务状况看,或与国资背景和资金注入模式有关,其资产负债率并不高,甚至是偏低的。随着北京土地市场的持续升温,北京此类国有资产依托的企业并不愿意为全国型房企所喝退,而将选择继续扩张。该地块作为商业用地,对于大龙地产而言或将做一个地标产品。尤其此类房企越来越意识到,若没有标杆项目,战略和品牌扩张的难度都会很大,不排除开发商业综合体等业态的可能。“而且大龙地产在京外市场的几个项目市场去化效果并没有预期的好。所以此次回归也可以理解为其做扎实北京大本营的开始,不排除接下来还会在京继续积极拿地。”严跃进分析表示。北京商报记者齐琳张茜岚
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